一、功能及要求：

1、采購預(yù)算：720000.00元（服務(wù)期三年，24萬元/年）

2、委托管理范圍：總建筑面積71973.66㎡，其中，住宅建筑面積64765㎡（其中住宅使用面積53331.52㎡），商鋪建筑面積7208.12㎡。服務(wù)范圍包括但不限于小區(qū)秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化及公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理等綜合服務(wù)。

3、費(fèi)用說明：供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)磋商文件要求、自身情況和現(xiàn)場情況等進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制，報(bào)價(jià)應(yīng)包括招標(biāo)范圍內(nèi)的全部內(nèi)容，本項(xiàng)目預(yù)算中已包含物業(yè)人員工資、福利費(fèi)用、防寒降溫、加班費(fèi)用、辦公費(fèi)用、通訊費(fèi)用、車輛油耗及維修相關(guān)費(fèi)用、公共設(shè)施零星維修費(fèi)、勞動(dòng)工具費(fèi)用、社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、生育保險(xiǎn)）、企業(yè)管理酬金及稅金等一切與小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)的所有費(fèi)用。不得另行計(jì)取其他費(fèi)用。如一旦成交，在項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)任何遺漏，均由成交人免費(fèi)提供，采購人不再支付任何費(fèi)用。

4、擬派人員數(shù)量、崗位配置要求（不少于18人）：項(xiàng)目經(jīng)理1人，保安隊(duì)長1人，保安6人，客服1人，會(huì)計(jì)后勤1人，維修維護(hù)1人，綠化人員1人，保潔5人，食堂1人。（注：以上人員不得重復(fù)）

二、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：

/

三、技術(shù)規(guī)格：

/

四、交付時(shí)間和地點(diǎn)：

（1）服務(wù)時(shí)間：服務(wù)期限3年（合同一年一簽，采購人對成交人進(jìn)行考核，考核不合格，采購人不再續(xù)簽合同），具體以合同約定時(shí)間為準(zhǔn)。 五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：

（一）預(yù)算費(fèi)用組成

以上內(nèi)容僅包含采購人補(bǔ)貼部分費(fèi)用，供應(yīng)商僅對本項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行報(bào)價(jià)，本報(bào)價(jià)不包含成交人成交后向小區(qū)住戶收取的物業(yè)費(fèi)，請供應(yīng)商報(bào)價(jià)時(shí)充分考慮。

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)

1、成交人向承租戶直接收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅按使用面積×0.6元/月/㎡收取，商鋪按建筑面積×1.5元/月/㎡收取。

2、采購人支付給成交人補(bǔ)貼的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（以成交金額結(jié)合考核情況計(jì)算）。

3、采購人支付的空置房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？罩米≌奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%由采購人支付給成交人。空置商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)，采購人按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%支付給成交人（以成交后實(shí)際空置物業(yè)數(shù)量為準(zhǔn)）。

具體結(jié)算金額由采購人按考核細(xì)則（見附件一，如考核分?jǐn)?shù)低于80分不再續(xù)簽下年度合同），根據(jù)成交人服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，確定實(shí)際支付金額，按季度支付。每次付款前成交供應(yīng)商應(yīng)向采購人提交相應(yīng)金額且符合國家要求、合法有效的增值稅發(fā)票。

最終結(jié)算金額低于成交金額時(shí)，按最終結(jié)算金額，最終結(jié)算金額高于成交金額時(shí)，按成交金額結(jié)算。

（二）服務(wù)內(nèi)容

1、區(qū)域內(nèi)的地面清掃保潔工作；

2、區(qū)域內(nèi)的牛皮癬清除工作；

3、區(qū)域內(nèi)廢舊家具等大件垃圾堆物（不包括建筑垃圾）的清除；

4、區(qū)域內(nèi)的垃圾收集并運(yùn)輸至中轉(zhuǎn)站；

5、區(qū)域內(nèi)的花草樹木叢中的垃圾清潔工作；

6、區(qū)域內(nèi)的綠化維護(hù)工作；

7、區(qū)域內(nèi)垃圾分類工作；

8、數(shù)字化工作管理，數(shù)字化案卷按標(biāo)準(zhǔn)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)處置并回復(fù)，無返工、超時(shí)，無重復(fù)案卷；

9、安全管理工作；

10、12345市民熱線反饋的問題后及時(shí)處置到位，并及時(shí)反饋處置結(jié)果；

11、完成住戶滿意度調(diào)查。

（三）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、 清掃保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

(1)小區(qū)****

(2)樓道、樓頂衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)：樓道一日一掃；樓道窗戶，三個(gè)月一抹。

(3)生活垃圾做到日產(chǎn)日清，無暴露垃圾和積存垃圾。

垃圾桶、定期清洗，保持完好，外觀干凈。

室外下水管道（明溝）及化糞池每年清理1次，發(fā)生堵塞及時(shí)疏通，防止污水冒漏，清理的臟物及時(shí)運(yùn)送指定地點(diǎn)。

2、綠化維護(hù)

每年至少兩次修剪，根據(jù)不同季節(jié)、長勢，合理安排修剪時(shí)間。

加強(qiáng)管理和維護(hù)，保持綠化現(xiàn)狀完好，對毀壞或枯死的綠化及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)種，綠化帶內(nèi)基本無雜草。

3、保安服務(wù)

（1）負(fù)責(zé)車輛及人員進(jìn)出管控；負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)、門崗執(zhí)勤、治安巡邏及其它突發(fā)事件處理等。

（2）負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)和消防管理；負(fù)責(zé)消防控制室和視頻監(jiān)控室等配套用房24小時(shí)值班；負(fù)責(zé)消防、用電、用水等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理。

（3）負(fù)責(zé)進(jìn)出的車輛秩序維護(hù)、車位管理、車輛管理及小區(qū)內(nèi)相關(guān)事故處理。

4、綜合管理

成交人負(fù)責(zé)房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備的日常管理與維護(hù)，需動(dòng)用維修資金的項(xiàng)目由采購人負(fù)責(zé)維修，但是，由于成交人未盡管理維護(hù)義務(wù)或管理維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致的損壞除外。成交人要堅(jiān)持服務(wù)優(yōu)先原則，及時(shí)準(zhǔn)確掌握承租戶家庭動(dòng)態(tài)信息，協(xié)助采購人搞好小區(qū)****

房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備是指：

(1)房屋共用部位

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、房外墻面、樓梯間、走廊通道、其他共用部位等。

(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備

共用設(shè)施設(shè)備是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水道、有線電視線路、供電線路、通訊線路、照明、消防設(shè)施、保安保潔監(jiān)控設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、井、蓋、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施使用的房屋。注：滅火器藥物更換費(fèi)用由采購人負(fù)責(zé)。

（五）相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（包括但不限于以下標(biāo)準(zhǔn)）：

1、CJJ／T126-2008《城市****

2、GB 50337-2003《城市環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》

3、《長沙市城市****

4、《寧鄉(xiāng)縣城市****

5、《長沙市城市容貌規(guī)定》

6、《長沙市市容環(huán)衛(wèi)精細(xì)化維護(hù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》

7、《長沙市生活垃圾管理?xiàng)l例》

8、《長沙市生活垃圾分類設(shè)施設(shè)備設(shè)置規(guī)范》

六、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：

（1）本項(xiàng)目按照《長沙市****

（2）項(xiàng)目驗(yàn)收國家有強(qiáng)制性規(guī)定的，按國家規(guī)定執(zhí)行，驗(yàn)收費(fèi)用由成交人承擔(dān)，驗(yàn)收報(bào)告作為申請付款的憑證之一。

（3）項(xiàng)目驗(yàn)收不合格，由成交人返工直至合格，有關(guān)返工、再行驗(yàn)收，以及給采購人造成的損失等費(fèi)用由成交人承擔(dān)。連續(xù)兩次項(xiàng)目驗(yàn)收不合格的，采購人可終止合同，另行按規(guī)定選擇其他供應(yīng)商采購，由此帶來的一切損失由成交人承擔(dān)。

七、其他要求：

一、其他約定事項(xiàng)

1、成交人應(yīng)制定嚴(yán)格的保密措施，防止泄密事故發(fā)生。

2、物業(yè)的承接驗(yàn)收

（1）成交人承接物業(yè)時(shí)，采購人應(yīng)向成交人提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備等資料復(fù)印件。

（2）采購人保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

3、物業(yè)的使用與維護(hù)

（1）成交人應(yīng)制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

（2）成交人根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，采購人、住戶應(yīng)給予必要配合。

（3）成交人可采取規(guī)勸、制止、上報(bào)職能部門等必要措施，制止住戶違反小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

（4）成交人應(yīng)及時(shí)向住戶通報(bào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理住戶的投訴，接受采購人、住戶的監(jiān)督。

(5)住戶向成交人提出房屋維修時(shí)，成交人應(yīng)及時(shí)上門核實(shí)情況，如果是應(yīng)當(dāng)由采購人維修的項(xiàng)目，需在當(dāng)日或次日及時(shí)以文字形式告知采購人。

(6)采購人應(yīng)向成交人提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

(7)項(xiàng)目完成以后，成交人必須及時(shí)移交原委托管理的全部物業(yè)、設(shè)備設(shè)施及其各類管理檔案等。

4、成交人擬派工作人員最低月工資標(biāo)準(zhǔn)：不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。

5、員工要求統(tǒng)一著裝，員工服裝按采購人要求配置，其費(fèi)用由成交人負(fù)責(zé)。

二、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任

（一）采購人的權(quán)利和義務(wù)

1、采購人的權(quán)利

監(jiān)督成交人按照政府物價(jià)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或合同協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，審查成交人年度管理計(jì)劃，掌握其收支情況。對成交人的管理實(shí)施監(jiān)督檢查考核，考核結(jié)果與采購人給成交人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼掛鉤，具體考核辦法見附件一。

2、采購人的義務(wù)

采購人必須向成交人提供必要的物業(yè)管理用房，由成交人無償使用。不得干涉成交人依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)。協(xié)助成交人做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、矛盾糾紛調(diào)解等物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

法律法規(guī)等規(guī)定由采購人承擔(dān)的其他責(zé)任。

（二）成交人的權(quán)利和義務(wù)

1、成交人的權(quán)利

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策等的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害住戶的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。不得將本物業(yè)管理項(xiàng)目分包給其他單位。

2、成交人的義務(wù)

接受物業(yè)管理主管部門及相關(guān)政府職能部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受采購人和住戶、承租人的監(jiān)督。

對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)采購人和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作。

（三）違約責(zé)任

1. 成交人的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)不到本項(xiàng)目約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，采購人可以限期整改，逾期未整改或整改仍達(dá)不到要求的，采購人有權(quán)立即終止合同。如因成交人管理不善，造成較大經(jīng)濟(jì)損失或社會(huì)輿情，采購人有權(quán)終止合同并要求賠償損失。

2. 成交人工作人員一旦發(fā)生向采購人以外的人提供房源信息或充當(dāng)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋的中間人等影響保障房管理秩序的行為，采購人有權(quán)終止合同，并扣除成交人物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000元/例。

3. 成交人違反本合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，住戶就超額部分有權(quán)拒絕交納；成交人已經(jīng)收取的，住戶有權(quán)要求成交人雙倍返還。

4. 采購人、成交人雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方50000元的違約金；造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

5. 以下情況成交人不承擔(dān)責(zé)任：

①因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的。

②因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要，且事先已告知住戶，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的。

③因非成交人責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的。

6. 出現(xiàn)以下情況，采購人有權(quán)終止合同：

①物業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況，采購人委托第三方調(diào)查，住戶滿意率低于75%。

②成交人有故意隱瞞承租戶動(dòng)態(tài)信息（承租戶死亡或轉(zhuǎn)租房屋）或者參與房屋非法轉(zhuǎn)租活動(dòng)等行為。

③成交人管理不善，小區(qū)發(fā)生重大負(fù)面影響的事件。

采購需求僅供參考，相關(guān)內(nèi)容以采購文件為準(zhǔn)。